Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach wielokrotnie wskazywał, że wspólnota mieszkaniowa, co do zasady, nie może ograniczać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, ponieważ nie taka jest jej rola. Celem powołania wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną.
Wspólnota mieszkaniowa nie może wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania, w jaki sposób zdaniem większości może on wykorzystywać swój lokal. Własność będąca największym prawem do rzeczy może być bowiem ograniczona wyłącznie przez akty prawne w randze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP i art. 140 kc).
Rozstrzyganie przez wspólnotę mieszkaniową konfliktów powstających na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego nie może prowadzić do władczego kształtowania uchwałą przez większość właścicieli sfery wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu. Niedopuszczalne jest zatem – jak to miało miejsce w okolicznościach sprawy – wyłączenie możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku wspólnoty na cele pensjonatowe czy wynajmu krótkoterminowego (hostele). Tego rodzaju uchwała wykraczająca poza cele i zadania wspólnoty mieszkaniowej oraz ingerująca, z naruszeniem kompetencji wspólnoty, w sferę indywidualnej własności powoda, jako nieważna została prawidłowo wyeliminowana z obrotu prawnego (wyrok SN z 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21).
Odpowiedzialność właściciela lokalu
Wspólnota mieszkaniowa ustala regulamin porządku domowego, w którym określa zakres odpowiedzialności i obowiązki właściciela lokalu. Dotyczy on:
- odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą;
- odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem;
- obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu;
- obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu;
- zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej;
- zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach;
- zakazu prowadzenia w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty.
Sąd Najwyższy w wyroku z 3 kwietnia 2009 r. (II CSK 600/08) wskazał, że właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego.
Użytkowanie lokalu przez właściciela
Sądy wielokrotnie wskazywały, że wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o sposobie użytkowania lokalu przez jego właściciela. Takie działanie jest niedopuszczalne i prowadzi do naruszenia art. 140 kc poprzez nieuprawnione niczym ograniczenie korzystania przez właściciela ze swojego prawa i uniemożliwienie mu uzyskania dochodów z rzeczy stanowiącej jego własność.
Ustawodawca w art. 140 kc określa treść prawa własności przez przyznanie właścicielowi podstawowych uprawnień do rzeczy. Są to uprawnienia do:
- korzystania z rzeczy;
- rozporządzania rzeczą (ius possidendi);
- pobierania pożytków i innych przychodów z pożytków naturalnych i cywilnych (ius fruendi).
Wprawdzie realizowanie prawa własności odrębnego lokalu jest ograniczone w pewnym zakresie z uwagi na konieczność uwzględnienia sfery praw pozostałych właścicieli (ograniczenia takie wprowadza ustawodawca w art. 12–17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali; dalej: uwl), to jednak ograniczenia te nie mogą być zbyt daleko idące, a zwłaszcza sprzeczne z istotą prawa własności (zob. wyrok SO we Wrocławiu z 25 sierpnia 2015 r., I C 794/15).
Zgodnie z orzecznictwem SN właściciele nie mogą w trybie przepisów uwl podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, w tym przez uzależnienie możliwości użytkowania lokalu w określony sposób od uzyskania uprzedniej zgody pozostałych członków wspólnoty. Sąd Najwyższy w wyroku z 16 stycznia 2008 r. (IV CSK 393/07) wskazał, że:
zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 22 ustawy z 1994 r. o własności lokali, a tym samym rozpoznawanie sprawy w kontekście tego przepisu nie znajduje uzasadnienia prawnego.
Rozstrzygnięcie w tej sprawie mogłoby być inne, gdyby uchwała wspólnoty dotyczyła sprawy objętej jej kompetencjami, czyli przebudowy nieruchomości wspólnej. To jednak wymagałoby pozwolenia na budowę i zgody wspólnoty.
Zasady korzystania ze współwłasności
Należy jednak pamiętać, że przepisy regulują zasady korzystania ze współwłasności. W związku z tym prowadzenie działalności gospodarczej w budynku wielorodzinnym będzie ograniczone w przypadku korzystania z części wspólnych. Zasady określone w art. 206 kc uzupełnia art. 12 uwl. Zgodnie z tym przepisem, zachowując wynikające z art. 140 kc prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). W zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z niej (zarząd nieruchomością wspólną). Decyzje w tym zakresie muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa, z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością, ale też nie powinny naruszać interesu właściciela lokalu. Dotyczy to m.in. reklam i szyldów montowanych na elewacji, stanowiącej część wspólną budynku. Wspólnota może podejmować decyzje i stosować ograniczenia w tym zakresie, ale ograniczenia muszą być tożsame dla wszystkich właścicieli lokali użytkowych. Podkreślał to Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 22 lutego 2016 r. (I ACa 915/15):
zezwolenie niektórym tylko właścicielom na korzystanie z położonych na parterze części wspólnych budynku na cele reklamowe i informacyjne może być potraktowane jako działanie dyskryminujące tych właścicieli, których lokale położone są na wyższej kondygnacji, a którym takiego uprawnienia nie przyznano.
Wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu
Oddzielnym i dość ciekawym przypadkiem ograniczenia przez ustawodawcę swobody prowadzenia działalności gospodarczej jest sprzedaż detaliczna napojów alkoholowych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Wymaga ona zgody zarządcy lub administratora budynku, co wynika wprost z treści art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi (dalej: uwtpa). W takim przypadku zatem to przepisy prawa nakładają ograniczenia na właściciela lokalu. Granicami korzystania przez właściciela ze swojego lokalu są bowiem:
- przepisy ustaw;
- zasady współżycia społecznego;
- społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności.
Sądy powszechne wskazują, że w zakresie wyrażenia bądź nie zgody na sprzedaż alkoholu wspólnota mieszkaniowa ma swobodę decyzji. Sprzedaż alkoholi w lokalu użytkowym niewątpliwie ma wpływ na korzystanie z pozostałych lokali, zwłaszcza zaś z lokali mieszkalnych, których właściciele w większości przypadków są zmuszeni do znoszenia zachowań zakłócających spokój, porządek czy ciszę nocną przez klientów sklepu. Są to immisje w rozumieniu art. 144 kc, do znoszenia których pozostali właściciele lokali nie mogą być zmuszani przez właściciela lokalu użytkowego. Oddziaływanie punktu sprzedaży alkoholu na otoczenie jest na tyle istotne, że taka zgoda jest wymagana (art. 18 ust. 6 pkt 3 uwtpa). Członkowie wspólnoty zaś mają prawo wyrazić swoje zdanie, czy akceptują sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu wchodzącym w skład wspólnoty, czy też nie (zob. wyrok SA w Szczecinie z 30 grudnia 2021 r., I ACa 454/21).
Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 8 października 2015 r. (I ACa 361/15) wskazał, że:
prawo do korzystania z lokalu musi ustąpić interesowi i prawom pozostałych członków pozwanej wspólnoty, gdy tego wymagają zasady współżycia społecznego, które pozwalają na ograniczenie korzystania z prawa własności rzeczy (art. 140 kc). Niedopuszczalne jest bowiem, by prawo korzystania z własnej nieruchomości danej osoby uznać za absolutne i niepodlegające żadnym ograniczeniom, podczas gdy sprzeciwiają się temu, nie gorzej chronione, prawa innych osób do korzystania z ich rzeczy, ale także inne gwarantowane Konstytucją RP (art. 31 ust. 2). Ograniczenie prawa własności powódki nie narusza istoty jej prawa własności (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP), gdyż sama przyznała, że ma możliwości korzystania z tego prawa w inny niż dotychczas sposób. (…) Głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i tym samym celem samej ustawy o własności lokali jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie, a w konsekwencji interes pojedynczego właściciela schodzi na plan dalszy i jedynie w przypadku istotnego naruszenia jego interesów możliwe jest wyeliminowanie z porządku prawnego zaskarżonej uchwały.
Taka zgoda powinna dotyczyć konkretnego podmiotu. W wyroku z 11 stycznia 2007 r. (II GSK 274/06) NSA zaznaczył, że z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, iż zgoda właściciela budynku powinna być aktualna i adresowana do konkretnego podmiotu, który będzie prowadził działalność polegającą na sprzedaży napojów alkoholowych. Zgoda nie powinna być wyrażona w sposób abstrakcyjny in blanco i bezterminowo (zob. wyrok SA w Warszawie z 12 kwietnia 2018 r., V ACa 1185/17).
Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z 21 września 2022 r. (I C 777/21) stanął na stanowisku, iż o ile skonkretyzowana „zbiorowa” decyzja wspólnoty podjęta w konkretnym czasie i w ramach konkretnego postępowania o wydanie koncesji, tj. w trybie ustawy i zgodnie z prerogatywą płynącą z konkretnego przepisu ustawy jest dopuszczalna prawem, to nie jest nią uchwała tworząca swoisty nowy „wewnątrzwspólnotowy” stan prawny. Taka uchwała bowiem w sposób abstrakcyjny i w zamyśle wiążący reguluje i wkracza arbitralnie w korzystanie z lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
Wycofanie zgody
W orzecznictwie rozpatrywano także problem możliwości wycofania przez wspólnotę zgody na sprzedaż alkoholu. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze w wyroku z 29 lipca 2014 r. (I C 92/14) wskazał, że:
uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością prawną i zawiera w sobie oświadczenie woli kolektywu (wspólnoty). Uchwała, jak każda czynność prawna zawierająca w sobie oświadczenie woli podlega regulacjom Kodeksu cywilnego, które traktują o czynnościach prawnych (m.in. art. 56–65, art. 82–88 kc (…) Oświadczeń woli nie można bowiem składać pozornie, dowolnie ich cofać, czy też dowolnie uchylać się od skutków złożonych oświadczeń. Co do zasady z chwilą dotarcia do adresata oświadczenie woli nie podlega odwołaniu. Zgodnie bowiem z art. 61 § 1 zd. 2 kc odwołanie oświadczenia, które ma być złożone innej osobie, jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. A contrario, jeśli oświadczenie odwołujące poprzednie oświadczenie nie dotarło najpóźniej jednocześnie z chwilą złożenia poprzedniego oświadczenia, odwołanie takiego oświadczenia jest prawnie bezskuteczne.
Bez wykazania zmiany okoliczności faktycznych wspólnota mogłaby jedynie uchylić się od skutków prawnych oświadczenia o wyrażeniu zgody na sprzedaż alkoholu w trybie przepisów o wadach oświadczeń woli (stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli, pozorność oświadczenia woli, błąd, podstęp, groźba).
Prawo do zmiany pierwotnie podjętej uchwały
Istnieje szereg orzeczeń, które przyznają wspólnocie prawo do zmiany pierwotnie podjętej uchwały. Dotyczą one jednak sytuacji, w których od dnia podjęcia uchwały zmienił się stan faktyczny – sprzedaż alkoholu zaczyna zakłócać funkcjonowanie wspólnoty.
W jednym z ich w 2014 r. podjęto uchwałę wyrażającą zgodę na sprzedaż alkoholu na wniosek poprzedniego właściciela. Następnie nowi właściciele nie wystąpili do wspólnoty o powtórne udzielenie takiej zgody. Wówczas sąd uznał, że nie można wymagać od wspólnoty respektowania zezwolenia udzielonego wiele lat temu w zmienionych okolicznościach. Sąd podkreślił, że narastające uciążliwości wynikające z życia w bliskim sąsiedztwie z takim lokalem, hałas, spożywanie alkoholu pod lokalem usługowym, oddawanie potrzeb fizjologicznych, a nawet spanie obok sprawia, że wyważenie interesów właściciela lub najemcy lokalu użytkowego przemawia na korzyść wspólnoty.
Zdaniem zarówno sądu, jak i wspólnoty uchwała podjęta na przyszłość nie wywołuje żadnych skutków prawnych względem obecnego zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych, a jedynie zabezpiecza interes wspólnoty na przyszłość. W momencie składania kolejnego wniosku o wydanie zezwolenia na kolejny okres przedsiębiorca nie powinien już posługiwać się poprzednią zgodą.
Na podstawie przepisów uwtpa zezwolenie na sprzedaż alkoholu jest wydawane przez właściwy organ na czas oznaczony. W związku z tym każdy kolejny wniosek powinien być opatrzony zgodą właściciela, użytkownika, zarządcy nieruchomości lub administratora budynku. Skoro zatem zgoda jest wymagana każdorazowo, to również każdorazowo wskazane podmioty powinny mieć możliwość zajęcia swojego stanowiska w sprawie (zob. wyrok SO w Olsztynie z 17 maja 2022 r., I C 639/21).
Z tym stanowiskiem zgadza się także Sąd Okręgowy w Białymstoku, który w wyroku z 25 kwietnia 2017 r. (I C 2023/16) podkreślił, że:
Do skutecznego wyrażenia zgody na ich sprzedaż wymagana jest zgoda właścicieli wyrażona w formie uchwały, przy czym nie jest to zgoda bezwarunkowa, nieograniczona, „na zawsze” (…) W ocenie Sądu, uprawniony (tj. Wspólnota) legitymuje się uprawnieniem do ponownego rozważenia zagadnienia będącego w przeszłości przedmiotem podjętej uchwały, a następnie zmodyfikować stanowisko, dostosowując je do aktualnej sytuacji, w której znajdują się wszyscy jej członkowie, z uwzględnieniem zarówno więc właściciela lokalu – tj. powoda prowadzącego działalność gospodarczą o określonym profilu, ale też pozostałych właścicieli.
W cytowanym orzeczeniu sąd zaznaczył, że w okolicznościach niniejszej sprawy nie ma wątpliwości, iż zaistniała konieczność zabezpieczenia interesu prawnego pozwanej. Bierność powoda skutkowała podjęciem stosownych działań w związku ze stałym występowaniem na terenie osiedla sytuacji powodujących naruszenie zarówno przepisów ustawy, jak i nieprzestrzeganiem regulaminu porządku domowego utrzymania czystości, ładu i spokoju. Sąd ocenił, że strona pozwana słusznie powoływała się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2001 r. (II SA 1452/00). Zgodnie z nim na przedsiębiorcy prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży napojów alkoholowych, spoczywa obowiązek zorganizowania jej w taki sposób, by klienci swoim zachowaniem nie naruszali przepisów uwtpa.
W orzecznictwie wskazuje się, że właściciele lokali mogą ograniczyć godziny sprzedaży alkoholu w lokalach użytkowych, ale musi to wynikać z racjonalnych przesłanek, jak np. zakaz po godz. 22:00. Ograniczenie musi być stwierdzone w uchwale, a nie decyzją zarządu.
Nie ulega wątpliwości, że wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o prywatnej własności, w tym ograniczać możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu. Wspólnota może jednak podejmować uchwały w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej (np. w przypadku gdy zmiana przeznaczenia lokalu wymaga przebudowy części wspólnej) i w przypadkach wskazanych w odrębnych przepisach, jak wyrażenie zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu znajdującym się w budynku wspólnoty mieszkaniowej. W tym zakresie mieszkańcy mają swobodę udzielenia lub odmowy wyrażenia zgody. Zmiana decyzji (cofnięcie wyrażonej już zgody, zmiana uchwały) możliwa jest wyłącznie w sytuacji wystąpienia wad oświadczeniawoli albo zmiany okoliczności faktycznych, które powinny być odpowiednio udokumentowane.
Autor
Karolina Legierska
Autorka jest radcą prawnym prowadzącym własną kancelarię. Specjalizuje się w prawie pracy i prawie cywilnym, prowadzi liczne procesy sądowe. Doradza podmiotom gospodarczym w zakresie rodo; pełni funkcję IOD.
